Cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra

Cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra

Living Homes , 28 septiembre 2022 0 Comentarios
alquiler

Comprar o alquilar. Esa suele ser la gran duda de las personas que quieren cambiar de vivienda, sin que se tenga en cuenta una tercera vía que engloba las dos opciones: el alquiler con opción a compra. Esta es una fórmula que existe desde hace tiempo, pero que no ha acabado de arraigar en el mercado inmobiliario español. Las circunstancias actuales, con el precio de la vivienda en alza y los tipos de interés creciendo, favorecen el aumento de este contrato híbrido. 

El funcionamiento es sencillo: unos inquilinos residen en la vivienda pagando un alquiler mensual durante el tiempo estipulado en el contrato (la Ley de Arrendamiento fija un máximo de cinco años) y una vez finalizado se procede a ejecutar la compra-venta de la casa si las partes están de acuerdo. Este es un breve y simple resumen de una opción con muchas más peculiaridades. 

Elementos del contrato 

El contrato a firmar debe contener la parte de alquiler y de la de compra, es un documento con dos subcontratos. Lo ideal es buscar asesoramiento de profesionales del sector inmobiliario, como los de Living Homes, ya que el contrato puede ser complejo por sus muchas cláusulas y particularidades. En resumen, el documento debe contener en su parte de alquiler la duración, la cuota mensual, el plazo para ejecutar la compra, aclarar quién se hace cargo de los gastos… Y en la parte de la compra-venta no debe faltar el precio final, el porcentaje de la prima, cuánto se descuenta de la cuota mensual, impuestos… 

Características del alquiler con opción a compra 

Esta opción híbrida entre el alquiler y la compra es más que interesante, pero sigue siendo bastante desconocida entre quienes exploran el mercado inmobiliario. A continuación repasamos sus principales rasgos. 

No se necesitan tantos ahorros previos. El principal freno a la hora de comprar una casa es la cantidad inicial a aportar. Las hipotecas no suelen cubrir más del 80% del valor del inmueble y además hay que abonar un buen montante en impuestos (el 10% de IVA si es nueva construcción, el impuesto de transmisiones patrimoniales si es de segunda mano…). Se necesita, por lo tanto, mucho dinero ahorrado. Con el alquiler con opción a compra los gastos iniciales se reducen. Cierto que se suele pactar el pago de una prima, una cantidad que se entrega al propietario para asegurar que la compra se ejecutará tras el periodo de renta. No suele exceder del 10% del valor total, pero se puede pactar menos. 

La vivienda se va pagando con la mensualidad. Esto también es negociable. La renta mensual que el inquilino paga al propietario se va descontando del precio total. Puede ser el 100% o un porcentaje pactado en el contrato. Con esto se evita la sensación que se tiene a veces con el alquiler convencional de estar “tirando el dinero”. El propietario también tiene la seguridad de unos ingresos periódicos fijos. 

Se conoce bien la casa y el entorno. Cuando se adquiere una vivienda muchas veces existe una sensación de vértigo. ¿Se adaptará mi familia?, ¿funcionará todo bien?, ¿tendré un buen vecindario?, ¿habrá ruido por las noches? Las preguntas brotan a borbotones y son difíciles de responder sin pasar por la experiencia de vivir en la casa. Con el alquiler con opción a compra se cuenta con una estupenda opción de comprobar si esa es la vivienda que realmente queremos, y si no es así, no se ejecuta la compra final. 

No afectan los cambios del mercado inmobiliario. Como el precio final se pacta al principio, este no se puede modificar en el momento de la compra-venta, por lo tanto el inquilino y futuro comprador está a salvo de burbujas o subidas del mercado inmobiliario. El propietario, por el contrario, se puede beneficiar de esto en un contexto de bajada de precios como el que se vivió en España desde 2006 y que duró casi una década. 

Pérdida de la prima si no se compra. El inquilino está en su derecho de no comprar una vez finalizado el periodo de alquiler, pero tendrá que compensar al propietario con la prima que se firmó al principio. Como ya dijimos, esta suele ser negociable y no excede del 10% del precio total. 

Siguenos en Feedly