El mercado inmobiliario se ha estancado este otoño después de los niveles récord que se vivieron durante la primavera. El número de transacciones del mes de mayo alcanzó las 8.137 en toda España, el tercer mejor dato de la serie histórica según el Instituto Nacional de Estadística (INE), pero ya durante el verano las operaciones descendieron considerablemente, siendo Madrid una de las comunidades donde más diferencia hubo con el año pasado: hasta un 9% menos se registró en julio.
Los motivos de esta caída parecen claros: la inflación generalizada y la gran subida de tipos de interés ordenada por el Banco Central Europeo (BCE) en esta segunda mitad de año. Pero esta desaceleración del mercado inmobiliario puede ser una oportunidad para comprar vivienda, por contradictorio que parezca.
¿Por qué han subido los tipos de interés?
La inflación se disparó en España y en casi todo el mundo este 2022. En la Unión Europea casi se alcanzó el 10% de media. Los precios ya iban en aumento en invierno debido a la recuperación tras la pandemia y la guerra en Ucrania acabó por dispararlos. Ante ese escenario, los bancos centrales optaron por aumentar el coste del dinero para frenar la demanda de productos y servicios, es decir, subir los tipos de interés.
En Europa estos tipos llevaban años en mínimos, incluso en negativo, como el famoso Euríbor que afecta a las hipotecas. En julio el BCE ordenó la primera subida y con las sucesivas se alcanzó el 2%, aunque se prevé que se alcanzará el 2,75% a mediados de 2023. El Euríbor se espera que supere esa cifra, lo que encarecerá las hipotecas de tipo variable.
Comprar vivienda en Madrid
Con este panorama nada halagüeño en teoría, la respuesta a la pregunta de si se debe comprar una casa ahora parece evidente, pero lo que parece negativo para unos puede ser una oportunidad para otros. Estas subidas de tipos van a disuadir a muchos compradores, por lo tanto habrá menos demanda en el mercado.
Los primeros datos de este otoño muestran una caída del precio en la Comunidad de Madrid, pero tan solo de un 0,5% respecto al mes de septiembre, según datos de la web Idealista. Según los analistas y expertos inmobiliarios, el precio de la vivienda se estancará o descenderá levemente en los próximos meses, pero no se desplomará, ya que ni de lejos hay una burbuja como la de 2008. Es más, muchos se atreven a señalar que el mercado solo se está tomando un respiro antes de volver a crecer como lo viene haciendo desde 2017. Hablando claro: podríamos estar viviendo un momento de standby muy propicio para aquellos que quieran invertir en vivienda o adquirirla como residencia.
Cómo afectan los tipos al comprar una casa
Al incrementar los tipos de interés, el BCE busca disuadir a los compradores para que los precios no sigan en escalada. Y la estrategia funciona, especialmente en el mundo inmobiliario. Los ciudadanos se habían acostumbrado a unas hipotecas de tipo variable con condiciones muy favorables y ahora se encuentran con unas cuotas mucho más elevadas.
La tendencia ahora es acogerse al tipo fijo, tan denostado cuando el Euríbor andaba por los suelos. Cierto es que los bancos han endurecido las condiciones para este plan hipotecario, pero aun así sigue saliendo a cuenta. En 2015 el tipo de las hipotecas fijas superaba el 4% y a finales de 2022 no llega al 3%, por lo tanto siguen siendo más baratas que hace años.
Subrogación y novación hipotecaria
Una posibilidad para mejorar las condiciones hipotecaria es la subrogación, que simplemente cambiar de banco llevando consigo la deuda. Este movimiento se hace básicamente para mejorar las condiciones y desde la nueva ley hipotecaria se puede realizar sin coste para el usuario o por una penalización no muy alta. También se puede cambiar las condiciones de variable a fijo con la misma entidad, esto se llama novación, aunque aquí ya entran en juego las condiciones que se hayan pactado en la firma previa.
La ley da cierta tranquilidad a la hora de adquirir vivienda, ya que se puede hacer la operación y cambiar condiciones sobre la marcha. Es posible incluso hacer una subrogación a deudor, es decir, cambiar de nombre la hipoteca en la operación de compra-venta.
Estamos hablando mucho de tipos e hipotecas porque es la manera más habitual de comprar una propiedad inmobiliaria, pero no hay que olvidad que se puede adquirir sin financiación. Si se tienen ahorros suficientes, la inversión en inmobiliaria sigue siendo un seguro en España, sobre todo viendo la inestabilidad de los mercados financieros.
Invertir en el mercado inmobiliario premium
Como ya hemos contado, no se espera que los precios bajen significativamente a corto y medio plazo, tampoco que experimenten una gran crecida. Este momento valle es bueno para las operaciones inmobiliarias en general, pero también dentro del mercado premium. Los analistas coinciden en que hay mucha más demanda que oferta y eso no cambiará en un tiempo.
Durante la pasada primavera se habló de un cierto boom del mercado de lujo, pero lo cierto es que los niveles de precios eran un 30% menores que en 2008. Esto quiere decir que no hay peligro de burbuja y, ni mucho menos, de descenso de coste. El crecimiento ha sido grande, pero sostenido: un 45% en la última década. Zonas del centro de la capital como el barrio de Salamanca o más en las afueras como Aravaca vivieron momentos de euforia que ahora se han estabilizado, pero que se espera que vuelvan a subir.
Muchas son los puntos a favor de este mercado prime: calidad de vida, todo tipo de comodidades y servicios, seguridad, cercanía con el centro, buena comunicación, oferta cultural… Todo eso hace que Madrid y sus alrededores se hayan colado en la zona alta del ranking de ciudades más exclusivas de Europa.