Con el comienzo de la crisis, el sector inmobiliario sufrió un importante cambio en los roles que hasta hace años jugaban los principales protagonistas de este mercado: el comprador y el vendedor.Esta situación y las dificultades para encontrar financiación, junto con la competencia brutal de las entidades financieras para dar salida cuanto antes a sus inmuebles, han dejado al particular que quiere vender su vivienda en una situación muy complicada a la hora de vender su propiedad.

5 pautas para elegir un inmueble

Un comprador solvente, con ahorros y sin grandes necesidades de financiación puede disponer rápidamente de un inmueble sin muchas complicaciones, pero si no disponemos del dinero suficiente y por lo tanto tenemos que pedir financiación o ayuda debemos tener en cuenta ciertos criterios para no hacer una mala compra o una mala inversión, que al final nos genere más estrés que felicidad.
Por lo tanto vamos a marcar unas pautas para hacer la mejor elección a la hora de adquirir una nueva propiedad.

1. Cuánto me puedo gastar y de cuánto dinero dispongo.

Esta es la primera pregunta que debemos plantearnos, la crisis que ha atravesado el sector inmobiliario ha generado mucha oferta, y poca demanda, lo que nos permite encontrar inmuebles de todos los precios.
Por lo tanto para encontrar nuestra casa de ensueño, lo primero que tenemos que plantearnos es el dinero que tenemos y del que podemos disponer para hacer nuestro sueño realidad.

2. Habla con tu banco

Ya conoces de cuánto dinero dispones; ahora es necesario ir al banco para saber cuánta financiación está dispuesto a darte. Es importante tener en cuenta que la banca, hoy en día, apenas financia el 80% de la operación. Si necesitas el 100%, solamente tendrás a tu alcance la vivienda de un banco y no tendrás el mismo poder de negociación que frente a un particular. Su política de precios viene marcada desde arriba y resulta mucho más complicado negociarlo. De hecho, este control sobre la financiación suele traducirse en precios de venta más elevados.

3. Tantea el mercado

Ya tienes un presupuesto de partida. Si, por ejemplo, buscas vivienda en Madrid, centra tu búsqueda en la zona en la que te gustaría residir. El mercado inmobiliario madrileño es muy amplio y heterogéneo. Si tienes clara la zona, restringirás la búsqueda.
4. Valora el estado y la ubicación del inmueble
Es mejor ponerse en manos de profesionales: contrata una agencia inmobiliaria para que valore el precio del inmueble. Es fundamental examinar al detalle las viviendas. A igual precio y similares dimensiones, es necesario valorar si un piso necesita una profunda reforma, si tiene o no tiene ascensor, si hay colegios, hospitales o farmacias cerca. Factores todos ellos que ofrecen un plus a la vivienda o se lo quitan.

5. Negocia el precio

Una vez elegida la casa de tus sueños, comienza la fase de negociación del precio. Cuando se comienza una negociación entran en juego muchos factores, como condiciones de pago o plazos; se debe tener en cuenta si la vivienda necesita arreglos, si al comprador le interesa quedarse con determinados muebles, y un largo etcétera.
Las ofertas y contraofertas están muy extendidas en el sector inmobiliario. En bienes raíces, incluso con altos precios involucrados, es poco probable que comprador y el vendedor acuerden inmediatamente un precio final: siempre existe negociación del precio, aunque sea mínima. El proceso de negociación se detalla en el siguiente apartado.

5 pasos para negociar la compra de una vivienda

¿Es necesario negociar el precio de la casa? Sí. Con independencia de que dispongas de músculo financiero para comprar de inmediato, la verdadera pregunta que siempre debes plantearte es: ¿merece la pena el precio que pide el propietario? La respuesta suele ser negativa y, además, en la mayoría de los casos, las casas se ofrecen a un precio mayor que el precio de mercado, porque los vendedores son conscientes de tener que lidiar con una inevitable contraoferta del comprador.
Un precio de salida inflado también obedece a un aspecto subjetivo por parte del propietario: es normal que exista un componente sentimental si vende el hogar donde transcurrió parte de su vida, porque lo relaciona con sus vivencias pasadas (y el comprador carece de esa percepción del valor de inmueble).

Existen pequeñas estrategias inteligentes para una negociación rápida y ventajosa:

1. Planifica tu negociación

Investiga sobre el valor real de la propiedad, descubre dónde se ha inflado y evalúa el posible descuento al que puedes aspirar. Antes de reunirte con el vendedor, hazle preguntas generales sobre la casa y su propietario anterior para hacerte una imagen completa de la situación.
Durante la visita al inmueble, verifica todos los aspectos de su estado y pregunta al agente de bienes raíces o al propietario sobre todos los elementos que influyen en su valor. Señala cualquier peculiaridad que descubras y, en general, realiza todas las preguntas relevantes para evaluar el precio, sin dudarlo. Además, si el vendedor nota interés en el comprador y que sus preguntas son certeras para una evaluación razonada del valor real de la propiedad, es más fácil obtener un precio final ventajoso.
Sólo puedes iniciar una negociación cuando tengas la información de calidad disponible.

2. Ofrece una contraoferta razonable

La sabiduría popular ofrece una lección aplicable a la negociación inmobiliaria: evita tensar demasiado de la cuerda, o se romperá. Significa que el comprador nunca debe jugar excesivamente a la baja si no quiere ofender al vendedor, quien podría renunciar a la venta. Por otro lado, el vendedor no debe apuntar demasiado alto en sus pretensiones, ni parecer inamovible, si no quiere que el comprador se rinda.
Por ejemplo: si el precio propuesto para la propiedad es de 400.000 €, una contraoferta de 150.000 € resulta casi ofensiva y puede llevar al vendedor a renunciar a la venta, debido a la percepción de que tú, el comprador, careces de interés real por ese inmueble. Recuerda el citado componente sentimental que puede tener una casa en venta para su propietario.

3. Evita mostrar excesivo interés

Es correcto mostrar tu interés, pero evita que el vendedor crea que estás dispuesto a hacer cualquier cosa para conseguir la propiedad. Siempre es recomendable tener un plan B durante la negociación, y es correcto que el vendedor lo sepa.
Incluso si te entusiasma el inmueble (y su precio), o si estás desesperado porque necesitas urgentemente una casa, recuerda que los profesionales detectan estos factores, y la negociación toma otro camino con el vendedor obteniendo todo el poder de decisión.
No visites la propiedad más de dos veces. Cuando se usan de la manera correcta, con una o dos visitas obtienes una panorámica completa de la casa y descubres cualquier problema. La segunda visita es útil para obtener una segunda impresión, aunque no siempre es necesaria.

4. Establece límites de tiempo

La práctica demuestra que las negociaciones cortas son las más provechosas. El comprador debe indicar al vendedor un plazo máximo para aceptar la contraoferta, más allá del cual se renuncia a la compra. En general, se otorgan de 3 a 5 días para ejercer la presión justa y que se pueda evaluar la contraoferta.
Un plazo más corto indica al vendedor una sensación de ansiedad por comprar, contraproducente para la negociación. Un plazo más amplio, por otro lado, ofrece demasiado tiempo al vendedor y, al hacer sus cálculos, puede encontrar inconveniente la contraoferta (o recibir una oferta mejor que la tuya).

5. Muestra solvencia económica

El factor psicológico resulta clave para el éxito de una negociación inmobiliaria. El comprador debe hacer entender al vendedor que su contraoferta es la mejor, porque puede concluir inmediatamente la negociación por disponer del capital disponible, o por estar en tramitación del préstamo con el banco. Cuando un vendedor recibe esta información, tiene la certeza de una inminente conclusión del acuerdo y aumenta su interés.

En resumen: a la hora de afrontar una negociación inmobiliaria, el sentido común es el mejor asesor para alcanzar un acuerdo rápido y beneficioso para ambas partes. Con estos pequeños consejos esperamos que a la hora final de tomar la decisión tanto como comprador y vendedor queden satisfechos.