El mercado inmobiliario de lujo goza de buena salud en la Comunidad de Madrid. Este tipo de viviendas aumentaron un 45% su valor en la pasada década y los analistas esperan que el incremento en 2023 no baje del 6% pese al previsible estancamiento del sector a nivel general. La capital de España y sus alrededores atrae a compradores e inversores que buscan las residencias premium como un valor seguro dentro de un entorno inestable. Dentro de la región, la zona al oeste de la gran ciudad (Aravaca, Pozuelo, Valdemarín, Puerta de Hierro…) es una de las más cotizadas. 

La vivienda de lujo como inversión 

Varias son las razones del auge de la vivienda de lujo. Una de las más evidentes es que sirve de valor refugio para los inversionistas. Con la gran inestabilidad que viven los mercados bursátiles y monetarios y con el oro en horas bajas, el ladrillo sigue siendo un lugar fiable para los ahorros. La burbuja de las criptomonedas parece que ha estallado o por lo menos se ha desinflado en gran medida. Los que prefieren invertir en algo tangible y menos etéreo pueden cobijarse en la vivienda. 

Porque comprar una residencia de lujo puede ser una opción como primera vivienda, segunda (para escapadas) o para alquilar. Esta última opción ofrece gran rentabilidad. Cierto es que los niveles se han estancado un tanto en la Comunidad de Madrid, algo por debajo del 5% del retorno por la renta en todo el sector. Estas cifras ya suponen más ganancia que lo que ofrece la bolsa u otro tipo de inversiones, además de ofrecer mayor seguridad. Pero la tendencia es que la rentabilidad de las viviendas grandes con espacios abiertos sea bastante mayor. 

Pero la ganancia por el alquiler es solo una parte del retorno de la inversión. Este tipo de inmuebles no pierden valor, según han demostrado los datos acumulados en las últimas décadas, incluso se revalorizan en épocas complicadas como pasó durante la pandemia. Los análisis del mercado sitúan el crecimiento anual del valor en un 5%, cifras que pocos activos pueden lograr. 

Tras la pandemia del covid el ahorro de las familias aumentó e invertir ese dinero acumulado se convirtió casi en un problema, vista la volatilidad de los mercados y la poca solvencia de los productos financieros. La compra de viviendas se aceleró los pasados años, pero en el mercado del lujo siempre surge el mismo condicionante: poca oferta. Por eso los hogares grandes, con jardines, grandes terrazas o patios, seguirán aumentando su valor. Además, apenas se construyen nuevas residencias de este tipo, el mercado está claramente dominado por la segunda mano. 

Inversión extranjera en hogares premium 

Otra gran tendencia que salvaguarda este nicho inmobiliario es la inversión extranjera. España es muy atractiva para los foráneos que quieren comprar residencias premium. En concreto, Madrid es la ciudad que más inversión extranjera ha atraído en 2022, de toda Europa, en materia inmobiliaria. La compañía gestora de inversiones inmobiliarias CBRE Group apunta a la seguridad y calidad de vida que ofrece la capital de España como los principales factores que atraen a los compradores de otros países. 

No hay que obviar que a los extranjeros que adquieran una vivienda de más de 500.000 euros en España se les otorgará el llamado visado de oro o golden visa, que permite conseguir automáticamente el permiso de residencia en nuestro país. 

Home staging 

Las casas de lujo aseguran, además, grandes calidades para entrar a vivir. Siempre es un alivio adquirir un chalet o piso y olvidarse de las engorrosas reformas. En Living Homes se ofrecen hogares en perfecto estado en los que se aplica la técnica del home staging, es decir, se despersonalizan y se presentan de forma más neutral, para que el comprador se pueda imaginar ya viviendo allí 

Pero no hay que obviar el estilo vanguardista que presentan muchas de las viviendas de lujo, en las que se apuesta por la domótica y se cuida cada detalle. La tecnología es un factor cada vez más importante a la hora de elegir un hogar, ya que influye en la seguridad (antirrobos, antiincendios…), en la comodidad (persianas automáticas, apagado y encendido de calefacción e iluminación) o en el ahorro energético. 

Por qué elegir Madrid para vivir 

La capital y sus alrededores más exclusivos, como la zona oeste, son grandes elecciones para adquirir una vivienda de lujo. Como ya hemos comentado, la calidad de vida que ofrece esa zona de Madrid es difícilmente superable. El clima es benigno casi todo el año, la seguridad es ya una marca y los servicios son numerosos: buen transporte para conectar con el centro, comercios de todo tipo, amplia oferta cultural… 

Además, zonas como Pozuelo, Aravaca y Valdemarín ofrecen algo que es imposible de conseguir en el centro: amplios espacios verdes para pasear y estar en contacto con la naturaleza. Algo ideal para familias o simplemente personas que quieran vivir de otra manera, alejados del trasiego de la gran ciudad pero a la vez perfectamente conectados con ella. 

Cada vez se habla más de viviendas sostenibles en España, pero este tipo de residencias no llega al 4% del parque inmobiliario, según un informe de la tasadora UVE Valoraciones. El principal motivo es que más de la mitad de los domicilios se construyeron antes de 1980, una época en la que la palabra sostenibilidad casi ni aparecía en el diccionario. La pandemia acentuó el interés general por las viviendas eficientes y las constructoras ya enfocan buena parte de su producción en el cuidado del medio ambiente. No solo las casas nuevas apuestan por ello, cada vez hay más reformas para mejorar la eficiencia de un domicilio. 

¿Qué es una vivienda sostenible? 

Pero ¿a qué llamamos vivienda sostenible? Esa pregunta se puede simplificar contestando que es una vivienda con el mínimo impacto sobre el medo ambiente, ya sea en su proceso de construcción como en toda su vida útil. Para ello es necesario que se reduzca el consumo energético, se aprovechen los recursos del entorno y se fomente el reciclaje. 

Características de una vivienda sostenible 

Materiales y proceso de construcción. El sector de la construcción es responsable del 37% de las emisiones de CO2 en todo el mundo, según los datos que se presentaron en la cumbre del clima de 2022, la COP27. También demanda el 37% de la energía total. Las cifras son elocuentes y dentro del sector se empiezan a poner medios para rebajarlas.  

La utilización de materias primas ecológicas, como la piedra, el corcho, la madera, es esencial para que la sostenibilidad empiece a florecer ya desde el plano. Estos materiales, además, son buenos aislantes, lo que favorecerá el posterior ahorro energético. Los materiales reciclados también son una gran opción para cuidar el medio ambiente. 

Ubicación de la casa. Este es otro factor que se debe mirar antes de poner la primera piedra de la vivienda o el bloque. Aprovechar las condiciones naturales del entorno ayudará en gran medida a la sostenibilidad. La luz natural, la ventilación o el agua depende de que la casa esté bien situada y orientada. Con ello se favorecerá el ahorro energético, se evitará la estanqueidad del aire… Otro punto importante es la buena comunicación que tenga el hogar, ya que esto evitará que se utilice en exceso el coche 

Eficiencia energética. Muchas cosas se pueden hacer en una vivienda para mejorar su eficiencia y ahorrar energía. Las placas solares es una de las opciones más en boga y más desarrolladas ahora mismo para generar energía limpia, siempre que se tenga opción para ello.  

Cuando se habla de ahorro energético no se trata de pasar frío en invierne, sino de optimizar los medios. El suelo radiante proporciona una buena climatización con altos niveles de sostenibilidad, una medida cada vez más presente en las construcciones actuales.  

Un buen aislamiento. Que no se escape el calor o el fresco –dependiendo de la estación- depende del aislamiento de la vivienda. Para ello se necesitan unas buenas ventanas y paredes y techos reforzados en este sentido, con paneles sándwich, por ejemplo. 

Electrodomésticos. Los aparatos que usamos a diario son los principales responsables de buena parte de la energía que necesita un hogar. Adquirir los electrodomésticos más eficientes ayudará mucho a reducir el consumo, así que es importante fijarse en la etiqueta energética. Para la iluminación, se debe tener cuidado en elegir bombillas de bajo consumo. 

Ahorro de agua.  Un buen sistema de reciclaje del agua es un punto importante en una vivienda sostenible. Hay sistemas que reutilizan el agua para la cisterna o para regar el jardín, lo que proporciona un enorme ahorro económico y de impacto medioambiental.  

Otras medidas más simples con reducir la descarga de los inodoros, duchas y llaves con ahorro de agua y, por supuesto, todas las medidas personales que podamos llevar a cabo para no malgastar este preciado elemento. 

Fondos europeos para mejorar la eficiencia energética 

Algunas de estas medidas pueden ser costosas, pero la realidad es que es una inversión. Tanto en ahorro energético inmediato, como en la revalorización de la casa que se conseguirá. Las viviendas sostenibles cada vez están más cotizadas y su valor en el mercado no para de crecer. Según un informe del observatorio AEDAS Homes, el 58% de las personas estaría dispuesto a pagar más por un hogar sostenible. 

En España, una buena oportunidad serán los fondos europeos que se destinarán para la rehabilitación de viviendas con el objetivo de hacerlas más sostenibles. La inyección será de casi 6.000 millones, lo que mejorará el panorama del envejecido y poco ecológico parque inmobiliarios del país.  

Las consecuencias de la guerra en Ucrania llegan a todos los rincones del mundo de una forma u otra. Una de ellas se mete en los domicilios de manera muy directa: el gas. Rusia era el principal proveedor de gas de la Unión Europea, en torno al 40%, según datos del Eurostat de 2019, pero las sanciones a este país por invadir a su vecino han cortado el suministro. España no depende tanto de la energía rusa como otros países de Europa, como Alemania, pero aun así las subidas del precio se notarán bastante en los recibos.  

Por eso es el momento de buscar pequeñas soluciones y atender consejos para ahorrar gas. Es tiempo de ser cuidadosos pero también imaginativos si no queremos tener una desagradable sorpresa cada vez que llega la carta de nuestra compañía. 

Elegir bien la compañía y la tarifa 

Hoy existen muchas compañías para contratar los suministros de energía y estas pueden bombardear a los clientes con ofertas de todo tipo, no siempre claras. Es habitual que al principio los clientes paguen menos y a los pocos meses la factura se dispare porque era una promoción. Hay que mirar que la mensualidad sea constante, si no puede llegar a descuadrar presupuestos domésticos. Debido al gran número de ofertas, es aconsejable recurrir a un comparador online donde se nos aconsejará según nuestro perfil. 

Tarifa regulada o libre 

La tarifa regulada del gas, también llamada Tarifa de Último Recurso (TUR), está fijada por el Ministerio para la Transición y se revisa trimestralmente en función de un sistema de subastas. A este plan pueden suscribirse los clientes que consuman menos de 50.000 kWh al año, por lo tanto, no está disponible para comunidades ni industria por norma general. Su principal ventaja es que el precio de la factura del gas no se dispara en momentos de mercados disparados, así que es aconsejable contratar esta tarifa cuando hay crisis energéticas como la actual. Las distribuidoras deben facilitar el cambio cuando el cliente lo solicita. 

Ajustar la temperatura de la caldera o el termostato 

Es importante que la temperatura de la caldera no esté demasiado alta, ni para la calefacción ni para el agua caliente. No es necesario estar a 30 grados en el interior del hogar. Entre 21 y 23 grados es una temperatura perfectamente idónea, y si se tiene algo de frío, siempre se puede usar alguna prenda cómoda de abrigo o la típica manta calentita para ver la tele. Todo un placer. 

Energía solar 

Instalar placas solares es una estupenda alternativa para tener un suplemento extra de energía y ahorrar en tu factura eléctrica. Esta energía autogenerada se puede emplear para los radiadores eléctricos o calefactores en momentos puntuales y así dejamos descansar un rato el gas. La instalación de estas placas puede parecer costoso, pero en realidad es una inversión que se empieza a notar cada mes en los recibos. Además, regiones como Madrid, con mucho sol incluso en invierno, son ideales para optimizar esta fuente de energía alternativa. 

Chimeneas y estufas de leña 

Las chimeneas son mucho más que un elemento decorativo, pueden llegar a ser una estupenda manera de calentar una casa. Obviamente no todos los hogares pueden instalar una chimenea, pero si hay posibilidad es una buena manera de ahorrar gas. No hace falta que sea de obra, hay excelentes estufas de leña que se pueden instalar en una sala con una pequeña adaptación en el techo. Estos dispositivos son capaces de calentar hasta una sala de más de 100 metros cuadrados.  

Mejora el aislamiento del hogar 

Otra buena inversión es la mejora del aislamiento del domicilio. Unas buenas ventanas ayudan a que no entre demasiado frío de la calle y por lo tanto no habrá que tirar tanto de la caldera. También se pueden revisar los techos y añadir una capa de algún material impermeable o aislante, si es que no lo tiene ya. 

El mercado inmobiliario se ha estancado este otoño después de los niveles récord que se vivieron durante la primavera. El número de transacciones del mes de mayo alcanzó las 8.137 en toda España, el tercer mejor dato de la serie histórica según el Instituto Nacional de Estadística (INE), pero ya durante el verano las operaciones descendieron considerablemente, siendo Madrid una de las comunidades donde más diferencia hubo con el año pasado: hasta un 9% menos se registró en julio. 
Los motivos de esta caída parecen claros: la inflación generalizada y la gran subida de tipos de interés ordenada por el Banco Central Europeo (BCE) en esta segunda mitad de año. Pero esta desaceleración del mercado inmobiliario puede ser una oportunidad para comprar vivienda, por contradictorio que parezca. 

¿Por qué han subido los tipos de interés? 

La inflación se disparó en España y en casi todo el mundo este 2022. En la Unión Europea casi se alcanzó el 10% de media. Los precios ya iban en aumento en invierno debido a la recuperación tras la pandemia y la guerra en Ucrania acabó por dispararlos. Ante ese escenario, los bancos centrales optaron por aumentar el coste del dinero para frenar la demanda de productos y servicios, es decir, subir los tipos de interés. 

En Europa estos tipos llevaban años en mínimos, incluso en negativo, como el famoso Euríbor que afecta a las hipotecas. En julio el BCE ordenó la primera subida y con las sucesivas se alcanzó el 2%, aunque se prevé que se alcanzará el 2,75% a mediados de 2023. El Euríbor se espera que supere esa cifra, lo que encarecerá las hipotecas de tipo variable. 

Comprar vivienda en Madrid 

Con este panorama nada halagüeño en teoría, la respuesta a la pregunta de si se debe comprar una casa ahora parece evidente, pero lo que parece negativo para unos puede ser una oportunidad para otros. Estas subidas de tipos van a disuadir a muchos compradores, por lo tanto habrá menos demanda en el mercado.  

Los primeros datos de este otoño muestran una caída del precio en la Comunidad de Madrid, pero tan solo de un 0,5% respecto al mes de septiembre, según datos de la web Idealista. Según los analistas y expertos inmobiliarios, el precio de la vivienda se estancará o descenderá levemente en los próximos meses, pero no se desplomará, ya que ni de lejos hay una burbuja como la de 2008. Es más, muchos se atreven a señalar que el mercado solo se está tomando un respiro antes de volver a crecer como lo viene haciendo desde 2017. Hablando claro: podríamos estar viviendo un momento de standby muy propicio para aquellos que quieran invertir en vivienda o adquirirla como residencia. 

Cómo afectan los tipos al comprar una casa 

Al incrementar los tipos de interés, el BCE busca disuadir a los compradores para que los precios no sigan en escalada. Y la estrategia funciona, especialmente en el mundo inmobiliario. Los ciudadanos se habían acostumbrado a unas hipotecas de tipo variable con condiciones muy favorables y ahora se encuentran con unas cuotas mucho más elevadas.  

La tendencia ahora es acogerse al tipo fijo, tan denostado cuando el Euríbor andaba por los suelos. Cierto es que los bancos han endurecido las condiciones para este plan hipotecario, pero aun así sigue saliendo a cuenta. En 2015 el tipo de las hipotecas fijas superaba el 4% y a finales de 2022 no llega al 3%, por lo tanto siguen siendo más baratas que hace años. 

Subrogación y novación hipotecaria 

Una posibilidad para mejorar las condiciones hipotecaria es la subrogación, que simplemente cambiar de banco llevando consigo la deuda. Este movimiento se hace básicamente para mejorar las condiciones y desde la nueva ley hipotecaria se puede realizar sin coste para el usuario o por una penalización no muy alta. También se puede cambiar las condiciones de variable a fijo con la misma entidad, esto se llama novación, aunque aquí ya entran en juego las condiciones que se hayan pactado en la firma previa. 

La ley da cierta tranquilidad a la hora de adquirir vivienda, ya que se puede hacer la operación y cambiar condiciones sobre la marcha. Es posible incluso hacer una subrogación a deudor, es decir, cambiar de nombre la hipoteca en la operación de compra-venta. 

Estamos hablando mucho de tipos e hipotecas porque es la manera más habitual de comprar una propiedad inmobiliaria, pero no hay que olvidad que se puede adquirir sin financiación. Si se tienen ahorros suficientes, la inversión en inmobiliaria sigue siendo un seguro en España, sobre todo viendo la inestabilidad de los mercados financieros.  

Invertir en el mercado inmobiliario premium 

Como ya hemos contado, no se espera que los precios bajen significativamente a corto y medio plazo, tampoco que experimenten una gran crecida. Este momento valle es bueno para las operaciones inmobiliarias en general, pero también dentro del mercado premium. Los analistas coinciden en que hay mucha más demanda que oferta y eso no cambiará en un tiempo.  

Durante la pasada primavera se habló de un cierto boom del mercado de lujo, pero lo cierto es que los niveles de precios eran un 30% menores que en 2008. Esto quiere decir que no hay peligro de burbuja y, ni mucho menos, de descenso de coste. El crecimiento ha sido grande, pero sostenido: un 45% en la última década. Zonas del centro de la capital como el barrio de Salamanca o más en las afueras como Aravaca vivieron momentos de euforia que ahora se han estabilizado, pero que se espera que vuelvan a subir.  

Muchas son los puntos a favor de este mercado prime: calidad de vida, todo tipo de comodidades y servicios, seguridad, cercanía con el centro, buena comunicación, oferta cultural… Todo eso hace que Madrid y sus alrededores se hayan colado en la zona alta del ranking de ciudades más exclusivas de Europa.